Просрочка платежей по ипотеке: действия заемщика

 1. Проблемы со здоровьем: травма с потерей трудоспособности; транспортная авария; операция; серьезное заболевание.

Сегодня все банки предлагают страхование жизни, но по закону это не обязательно, и у заемщика всегда есть выбор — страховать свою жизнь или нет. Но важно знать, что это отражается на процентной ставке. Я всегда рекомендую страховать свою жизнь, но только у надежных проверенных страховщиков, чтобы можно было рассчитывать на выплаты.

Для того, чтобы обезопасить себя от неприятных неожиданностей,  внимательно изучайте договор страхования и узнавайте у своих страховщиков  во всех ли перечисленных случаях Вам полагается частичная или полная выплата страховки, покрывающая Ваш кредит. Но нужно помнить, что если Вы укрыли информацию от страховой компании о своем заболевании, и данная болезнь дала осложнение, то страховщик вправе отказать Вам в выплате денежных средств. Честно представив всю информацию о своем здоровье страховой компании, Вы можете попасть под повышенный процент по страховке, но Вы обезопасите себя и не лишитесь страховки в период обострения болезни.

2. Заемщик потерял работу. Очень распространенная ситуация на практике, поэтому банкиры к этому событию готовы: они дотошно изучают ваше образование, пытаясь понять востребованы Вы на рынке труда или нет,  и некоторые профессии заносят в стоп лист.  В данной ситуации нужно как можно скорее начать искать работу, и сразу обратиться в банк-кредитор с заявлением реструктуризации кредита.

Банки пережили сложный экономический кризис в 2008 г., и в этот период каждый банк создал свою схему реструктуризации кредита. Это может быть:

• полная отсрочка платежей на небольшой период от 3 до 8 месяцев;
• частичное гашение кредита с приемлемым платежом для заемщика в этой сложной ситуации. Но помните, что частичное гашение дает только гашение процентов, кредитное тело в этот период не гасится.
• специальные госпрограммы реструктуризации кредита, которые наше правительство создает в условиях экономических кризисов. В 2008г. в рамках программы АИЖК заработала программа АРЖК (агентство реструктуризации жилищных кредитов).

 При этом важно помнить, что данный льготный период имеет ограниченные сроки. А после него начинается очень «жёсткий» период, когда Вам создают новый график платежей, в котором учтены все ваши отсрочки. Поэтому не нужно затягивать период отсрочек —  выплачивать все равно придется. По АИЖК по соц. программам предусмотрены отсрочки платежей при рождении детей на декретный период.

Еще хочу обратить внимание на то, что ни один банк не заинтересован забрать у Вас квартиру. Недвижимость это не профиль банка, банку нужны деньги, поэтому любой банк пойдет Вам навстречу и поможет в решении Ваших проблем. Поэтому скрываясь от банков, Вы делаете хуже только себе.

3. Платеж оказался непосилен.  Как ни парадоксально, но у таких заемщиков всегда виноват банк. Причин бывает много, и вот самые типичные: заемщик взял кредит не соизмеримый с его доходом; прогорел бизнес и у заемщика нет больше такого высокого дохода. Я предлагаю два пути решение этого вопроса:

а) уменьшить платеж, приведя его к наиболее комфортному. Для этого нужно сделать досрочное гашение большой суммы кредита (продать имеющиеся иные активы, машину, дачу) и уменьшить ежемесячный платеж, а не срок.

б) срочно продать квартиру, и на остатки денег от кредита купить меньшее жилье. Порой, денег с продажи квартиры практически не остается, и бывший заемщик уходит в найм. Поэтому очень важно начать выплачивать  кредит с комфортного платежа.

Очень важный совет: в какую бы Вы ситуацию не попали, нельзя делать просрочки ни по каким кредитам, т.к. вся информация по просрочкам отправляется в Бюро Кредитных Историй и хранится там 15 лет. При подаче Вами заявки на новый кредит Банк делает запрос в БКИ о вашей кредитной истории. Сегодня самый высокий процент отказа по ипотечным кредитам именно из-за просрочек заемщика по имеющимся или  уже закрытым кредитам. Вторая причина — высокая закредитованность населения.

4. Какие последствия ожидают неплательщиков.

Обязательно при взятии кредита нужно внимательно изучить кредитный договор и четко знать свои обязанности по кредиту. Рассмотрим федеральный  закон по ипотеке — глава 9 статья 50 «Основания обращения взыскания на заложенное имущество». Согласно данной главе, при любой даже незначительной просрочке более трех раз в 12 месяцев банк вправе обратить взыскание на вашу квартиру.

 Процедура взыскания  предусмотрена ст. 35,39 и 41 ФЗ, и в ней говорится о том, что залогодержатель вправе потребовать досрочное исполнение обеспеченной ипотекой обязательств, а при невыполнении этого требования обратить взыскание на заложенное имущество.  Судебный порядок обращения взысканий предусмотрен ст. 51,52,53,54.

Данная система работает уже давно и успешно применяется юристами, поэтому  оспорить ФЗ об ипотеке вряд ли удастся даже самым успешным адвокатам. Кстати, зачастую сталкиваешься с некорректным поведением  адвокатов, работающих с этим направлением. В законе об ипотеке установлено два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека по договору. У каждой ипотеки своя законодательная  база. Сегодня ряд непорядочных адвокатов для того, чтобы выбить себе приличные гонорары, представляют судебную практику по ипотеке по договору, выдавая ее за судебную практику по ипотеке в силу закона.

Суд, согласно закону, примет решение об обращении взыскания и реализацию квартиры с торгов. На суде Вам нужно обязательно присутствовать и представить все факты и доводы для отсрочки реализации квартиры и выселения, особенно, если это зимний период. Суды, в силу своих возможностей, идут навстречу неплательщикам, но отсрочку вы точно можете получить только один раз. За это время, если даже не удастся погасить просрочки по платежам, то есть шанс самим продать квартиру по рыночной цен, а не по ликвидационной цене на торгах.

В практике нашей компании было достаточно много случаев, где при решении суда о реализации квартиры с торгов, банк давал возможность нашим клиентам-должникам  продать эту квартиру на рынке и рассчитаться с банком согласно решению суда. 

Есть еще одно неверное мнение должника —  «если у меня единственное жилье, то у меня ее и не заберут». Освобождение квартиры решается в судебном порядке новым собственником, и практика приставов  говорит нам о том, что все новые собственники рано или поздно освобождают свои квартиры, чтобы Вам не говорили на этот счет адвокаты.

 Вывод из всего сказанного один — нужно брать реальную сумму кредита, которую  в дальнейшем комфортно будет выплачивать.