Квартира от подрядчика: выгодно или страшно

Бытует мнение, и оно в большинстве случаев оправдано, что покупать квартиру в строящемся доме у подрядчика получается дешевле, нежели у застройщика или посредника. Действительно, организации, которым строящийся объект достался в счет расчета за выполненные работы, услуги застройщику, обычно долго не выдерживают среднерыночную цену, а пытаются быстрее реализовать объект, дабы пустить их в оборот. В таком случае, если Вам удалось выйти на обладателя таких квартир, главное, это правильно оформить продажу прав на строящуюся квартиру (помещение), потому как, в отличие от застройщика, для подрядчика оформление таких сделок – не основной вид деятельности и возможны упущения.

Мне говорили о том, на какие моменты нужно обратить внимание при заключении с застройщиком договора долевого участия в строительстве. В том числе, подчеркивали, какую важность представляет собой регистрация этого договора в Росреестре. При покупке же строящегося объекта у подрядчика будет заключаться уже не договор долевого участия, а договор об уступке права требования. Его заключению должна предшествовать следующая подготовка.

Во-первых, важно отследить всю цепочку договоров, предшествующих договору, который будет заключен с Вами – это должны быть договор уступки – один или несколько, в зависимости от того, сколько раз переуступалась квартира, и во главе них изначально заключенный между первоначальным дольщиком и непосредственно застройщиком договор долевого участия.

Вся цепочка этих договоров должна быть Вам передана последним правообладателем в оригиналах. При этом каждый из договоров должен был пройти в свое время регистрацию в Росреестре (если разрешение на строительство дома было получено после 1 апреля 2005 г.).

Ваш договор уступки тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это можно сделать как до полного расчета по договору, так и после него.

Во-вторых, важно удостовериться в том, что предлагаемая подрядчиком квартира,действительно им отработана перед застройщиком. Иначе к Вам перейдет не только право требования на квартиру, но долги. Факт расчета подтверждается справками за подписью руководителя и бухгалтера (в отношении организаций). Кроме того, расчет по договору уступки с продавцом рекомендуется производить не раньше, чем он будет письменно согласован с застройщиком, о чем ставиться отметка на договоре в виде подписи руководителя и печати организации застройщика. Иногда, приходится сталкиваться с тем, что справка о полном расчете за квартиру  застройщиком для подрядчика выдана авансом в счет предполагаемого завершения работ на объекте с его стороны, а по факту им допущены просрочки в выполнении работ и неготовность застройщика отдать обещанную квартиру. Как раз готовность согласовать или не согласовать договор уступки застройщиком вносит ясность в такую историю.

В-третьих, Если продавцом выступает организация-подрядчик, то требуется решение компетентного органа (учредителей, акционеров), если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества предприятия

В-четвертых, уступка возможна только в случае, если застройщик еще не передал квартиру дольщику, то есть официально не подписал  с ним акт приема-передачи квартиры, в противном случае продавцу-дольщику придется сначала оформить объект  на себя в собственность, а затем уже на основании договора купли-продажи оформлять квартиру на покупателя.

В-пятых, если есть сомнения, не находится ли строящийся дом или права на конкретную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, то можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ул.Орджоникидзе.56) об отсутствии обременений на объект. На сегодняшний день это возможно и в отношении строящихся объектов.

Кроме того, сказал эксперт, не забудьте вчитаться в содержимое первоначального договора долевого участия, т.к. именно в нем описаны Ваши права и обязанности в отношении строящегося объекта, состояние и сроки передачи квартиры, дополнительные расходы, которые нужно понести.

Кстати, многие дома строятся путем заключения не договоров долевого участия,  а договоров паенакомления путем приема денег через расчетный счет или кассу жилищного кооператива. В таком случае оформление сделки осуществляется по другой схеме, требующей особого контроля и оговорок.

С точки зрения налоговых льгот приобретателя права требования (т.е. покупателя) у него появляется право воспользоваться налоговой льготой в виде получения 13% от суммы, указанной в договоре уступки, но не более, чем от 2 млн. рублей. Единственное, что за льготой надо отправляться в налоговую инспекцию, не раньше, чем будет подписан акт приема-передачи достроенной квартиры.

Ну вот, пожалуй и все. А экспертом, которого мне рекомендовали выступила Елена Поперечная, начальник юридического отдела агентства недвижимости ООО «Аркада-Стиль».

С любовью, ваша Шурочка.