Дача по генеральной доверенности: в чем риски?

Привет! Меня зовут Петя. Этой осенью я решил купить дачу. И столкнулся с такой ситуацией. Хозяин дачи предлагал наименее хлопотный для него вариант совершения сделки, а именно: вместо подготовки документов и заключения договора купли-продажи, он готов выдать по аналогии с обывательской продажей автомобилей генеральную доверенность на меня. Мол, делай по ней что хочешь – участок твой.

На тот момент, я задумался, и не зря. Каковы же риски? За ответом на этот вопрос я обратился к юристу.

Якобы в этой ситуации все решают свои вопросы: продавец получает деньги, а покупатель – полномочия на оформление дачи.

Есть ли скользкие места в этой ситуации? Стоит ли соглашаться на покупку участка, отдав деньги взамен на доверенность? Рассмотрим, где и каким образом целесообразно поступить в аналогичной ситуации.

С одной стороны, конечно, неплохо, когда приведение документов по продаваемому объекту берет на себя сторона, полная энтузиазма и способная по физическому здоровью этим заниматься. То есть считаем таковым в данном случае покупателя.

Однако, что такое доверенность? Согласно ст.185 Гражданского кодекса РФ – это документ, в соответствии с которым одно лицо предоставляет право другому лицу совершать от его имени юридически значимые действия. Здесь тоже все понятно.  Между тем, в момент составления доверенности, где бы она не составлялась (у нотариуса, в местах лишения свободы, на больничной койке, на дрейфующем военном судне, как того допускает закон), право собственности на поименованный в ней объект от доверителя к представителю по доверенности не переходит.

Следующий нюанс: если в доверенности  забыли указать срок, то она действительна 1 год, независимо от того, хватило ли вам этого года, чтобы привести документы в соответствие или нет. Ну, допустим, можно предусмотреть срок с запасом (закон на сегодня не содержит ограничений).

Кроме того,  как бы ни божился продавец, что не имеет претензий к покупателю в момент получения денег, в соответствие с Гражданским кодексом РФ он имеет право в любой момент отменить эту доверенность, а уж что делать покупателю в этой ситуации придется решать, если не полюбовно с продавцом, то в суде.

Далее. Продавец может оказаться абсолютно добросовестным и не чинить препятствий покупателю, пока тот хлопочет по доверенности, но с ним может случиться непредвиденное – смерть. Согласно Гражданского кодекса РФ  доверенность автоматически утрачивает свою силу  с момента смерти доверителя. При таком раскладе, доверенностью воспользоваться не удастся, а придется выходить на связь с наследниками умершего, которые даже если и захотят переоформить на вас земельный участок умершего, приступить к своим правам они смогут не раньше, чем через  6 месяцев после смерти хозяина участка. Либо их планы могут не совпасть с планами умершего, и тогда придется отвоевывать свои деньги в суде.

Даже если от самого продавца подвохов не последует, покупателю  стоит учесть, что продать или подарить объект недвижимости, по которому он так долго возился с документацией, сам себе он не сможет (таковы условия закона). Он имеет право совершать сделки только в отношении третьих лиц, хотя бы своих родственников.

Каков вывод? В принципе не стоит исключать доверенность из оборота. Она вполне применима, например, в отношениях близких людей, друзей,  когда на самом деле продавец (даритель) человек пожилой и ему сложно ходить самому собирать документы к сделке, и присутствовать на ней. Целесообразно «разбить» задачу по приобретению участка на два этапа. На первом этапе  заменить продавца в очередях по сбору необходимых для сделки документов, действуя от его имени по доверенности, предусматривающей исключительно оформительские функции, а когда будут готовы документы - заключить полноценный договор купли-продажи непосредственно с участием продавца. Как правило, при таком варианте речь может идти только об авансе (или задатке) и заключении предварительного договора, в котором «застолбить» основные условия предстоящей купли-продажи, главным образом, цену участка.  Какие плюсы в этой ситуации? Продавец сам не действует, т.к. не может, а за него бегает покупатель. Покупатель же, не передав основную сумму денег, застрахован от раздумий со стороны продавца, несчастного случая с его стороны или возникновения непредвиденных обстоятельств, при которых документы на землю вообще не могут быть исправлены иначе, как в суде.

Чаще всего ни продавец, ни покупатель не имеют желания, ни сил, ни времени заниматься сбором и приведением документов в порядок, необходимых для продажи объекта к сделке. В этих случаях доверенность на оформление может быть оформлена на специалиста организации, занимающейся таким вопросами. Учитывая заинтересованность посредника, вопросы по оформлению решаются в максимально возможно короткие сроки, продавец и покупатель благополучно выходят на сделку.

На основе вышеизложенного, оцените свою ситуацию – позволяет ли она рискнуть и «купить» землю по доверенности или нет.

Елена Поперечная

Начальник юридического отдела

 ООО «Аркада-Стиль»