ПРЕДСТОИТ СДЕЛКА? ПОПРАВКИ В ЗАКОНЕ!

Елена Поперечная

Начальник юридического отдела ООО «Агентство недвижимости «Аркада-Стиль»

В то время как участники сделок июня текущего года ахнули от второй законодательной волны, внесшей поправки в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», большинство собственников и покупателей недвижимости по-прежнему еще не догадываются какими расходами для них обойдется оформление договоров с недвижимостью после 2 июня 2016 года.

Двумя законодательными поправками от 29 декабря 2015 г. и от 2 июня 2016 г. правотворец ввел для населения страны обязательное нотариальное удостоверение практически всех сделок с недвижимостью. К этому известию и предстоящему потоку сделок методически оказались не готовы даже многие нотариусы. Официальные сайты федеральной и региональной нотариальной палат до сих содержат сведения о возможности совершения сделок в простой письменной форме, однако, по факту Управление Росреестра возвращает участников сделок исправлять не прошедшие нотариального удостоверения сделки.

Под новый год в ранг «обязательные нотариальные сделки» под флагом соблюдения законных прав и интересов сособственников при продаже долей попали:  

1. договоры продажи долей в праве собственности на жилые и нежилые помещения третьим лицам (не сособственнику);

2. договоры по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему;

3. ограниченно дееспособному;

4. на условиях доверительного управления;

5. договоры по продаже земельных долей.

Кроме того, с вышеуказанной даты супруги утратили возможность без расходов на нотариуса в простой письменной форме договориться о разделе совместно нажитого имущество. Теперь соглашения о разделе имущества супругов подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Чуть позднее реактивно вступившим в силу (без всякого подготовительного или переходного периода) Законом РФ №172-ФЗ от 2 июня 2016 г., формулировка «сделки по продаже долей третьему лицу» превратилась в «сделки по отчуждению долей», что в переводе означает с учетом контекстной фразы на сегодняшний день все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Следовательно, если вы решили продать, подарить, обменять свою долю, как постороннему, так и сособственнику, так и самому близкому родственнику, или в целом продать квартиру, принадлежащую более, чем одному лицу  - сделка будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению.

До 2 июня 2016 г. это можно было сделать в виде составления договора в простой письменной форме у любого юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости в среднем от 800 до 1 500 рублей, то после указанной даты, за составленный и удостоверенный нотариусом договор купли - продажи недвижимости за нотариальное действие нужно оплатить 0,5% от суммы договора, но не меньше, чем от кадастровой стоимости плюс оплата технической работы (3 тысяч рублей). Например, за договор купли - продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности более одного лица, при цене 2 миллиона рублей нужно заплатить 13 тысяч рублей.

         Под серьезные расходы попали супруги, использовавшие в приобретении недвижимости материнский капитал, теперь, чтобы выделить доли детям, также придется идти к нотариусу, который определит доли каждого из супругов и распределит часть в пользу детей. При стоимости квартиры в 2 миллиона рублей расходная часть также составит 13 тысяч рублей, если после этого последует продажа этой квартиры, то нужно приготовить еще раз 13 тысяч рублей.

Случаи - исключения сделок, не попавших под обязательное нотариальное удостоверение:

1. недвижимость, подлежащая отчуждению, принадлежит ОДНОМУ собственнику и продается целиком, а не по долям;

2. недвижимость принадлежит супругам на праве ОБЩЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕНННОСТИ (без выдела долей, у них одно свидетельство на двоих);

3. договоры аренды недвижимости;

4. договоры долевого участия, уступки с застройщиком; 5)договоры паенакопления с ЖСК и некоторые другие мало распространенные среди физических лиц сделки.

Плюсы:  

1. нотариус способен в силу своих полномочий разъяснить значение совершаемой сделки и высказаться о дееспособности участника сделки. Это миссия нотариуса важна, в частности в случае совершения сделки с престарелым или с подозрительным по адекватности продавцом или покупателем;

2. сделка, совершенная нотариусом регистрируется за 3 дня, а не за стандартные 10 рабочих дней и не подвергается отдельной правовой экспертизе государственных регистраторов;

3. нотариус несет ответственность по сделке своим имуществом (как оно будет на деле, покажет судебная практика).

Минусы:

1. существенная расходная часть сделки – 13 - 20 тысяч рублей;

2. документы, необходимые для совершения сделки, за исключением выписки из ЕГРП и кадастрового паспорта граждане будут по прежнему будут собирать сами. Сам нотариус никуда не ходит, потому действовать придется либо самому, либо с помощью привлеченных юристов, которые будут вносить корректировки в типовой договор нотариуса с учетом конкретных интересов сторон (а энтузиазм в этой части присутствует далеко не у каждого нотариуса) и риэлторов, непосредственно, занимающихся решением жилищных задач людей (продажа, встречное приобретение, подбор, кредитование и прочее).

Итак, вздох облегчения после прочтения этой статьи наверняка возник только у единоличных собственников недвижимости, так как для них по-прежнему сохраняется простая письменная форма договора купли - продажи и все указанные расходы не для них.

Тем, кто еще собирается покупать недвижимость на короткий срок, возможно прочитанная информация -  повод для принятия решения о включении в свидетельство о праве собственности только одного из супругов, либо установление совместной собственности (без определения конкретных долей), как уход от нотариальных расходов, которые будут при последующей продаже.

СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК В СООТВЕТСТВИИ С ИЗМЕНЕНИЯМИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ 2016 года!

т. 790-444

т. 8-960-984-7925

Поперечная Елена Александровна